Jak koupit nemovitost na hypotéku: postup krok za krokem

Rozhodli jste se pořídit vlastní bydlení a je vám jasné, že bez hypotéky to nepůjde? Koupě nemovitosti na úvěr není jen o tom najít byt a zajít do banky. Je to sled kroků, které na sebe navazují – a pořadí, ve kterém je řešíte, rozhoduje o tom, jestli celý nákup proběhne hladce, nebo se zaseknete na půli cesty. V tomto průvodci si projdeme celý postup od první rozvahy o splátce až po chvíli, kdy si převezmete klíče.

Než začnete hledat nemovitost, spočítejte si financování

Nejčastější chyba kupujících je, že se zamilují do konkrétního bytu a teprve pak zjišťují, jestli na něj vůbec dosáhnou. Rozumnější je to obrátit: nejdřív si zjistěte, jakou hypotéku vám banka reálně schválí, a podle toho hledejte. Ušetříte si zklamání i zbytečně složené rezervační zálohy u nemovitostí, které byste stejně neufinancovali.

Orientační výši splátky i maximální úvěr si spočítáte online během chvíle – zadáte cenu nemovitosti, vlastní úspory a dobu splatnosti a hned vidíte, na čem jste. Vyplatí se přitom porovnat víc nabídek najednou, ne se spoléhat na jedinou banku.

Spočítat a porovnat hypotéky online →

Koupě nemovitosti na hypotéku krok za krokem

Celý proces se dá rozdělit do osmi navazujících kroků. U každého víte, co vás čeká a na co si dát pozor.

1. Zjistěte, na jakou hypotéku dosáhnete

Ještě před hledáním nemovitosti si udělejte hrubou představu o číslech. Banku bude zajímat hlavně váš čistý příjem, stávající závazky a to, kolik vlastních peněz do koupě vložíte. Z těchto údajů vyplyne maximální výše úvěru i měsíční splátka, kterou pohodlně unesete. Podrobněji jsme rozebrali, jak se splátka počítá a co ji ovlivňuje.

2. Připravte si vlastní zdroje a rezervu na poplatky

Banka vám nikdy nepůjčí celou cenu nemovitosti – část musíte pokrýt z vlastního. Kolik přesně, určuje ukazatel LTV (poměr úvěru k hodnotě nemovitosti), který reguluje Česká národní banka: pro hypotéku na vlastní bydlení platí strop 80 %, u žadatelů do 36 let až 90 %. V praxi tedy potřebujete mít našetřeno alespoň 10 až 20 % z ceny nemovitosti. Vyšší podíl vlastních peněz navíc často znamená nižší sazbu. Aktuální nastavení limitů najdete na webu České národní banky.

3. Najděte nemovitost a pečlivě ji prověřte

Teprve teď má smysl vybírat konkrétní byt nebo dům. Než se rozhodnete, ověřte si na listu vlastnictví z katastru nemovitostí, kdo je skutečným vlastníkem a jestli na nemovitosti nevázne zástavní právo, věcné břemeno nebo exekuce. U starších nemovitostí zvažte prohlídku s odborníkem na technický stav – banka i vy budete vycházet z reálné hodnoty, ne z ceny uvedené v inzerátu.

4. Rezervujte nemovitost rezervační smlouvou

Když si nemovitost vyberete, obvykle podepíšete rezervační smlouvu a složíte rezervační zálohu (nejčastěji část kupní ceny). Tím si nemovitost stáhnete z trhu na dobu, kterou potřebujete na vyřízení hypotéky. Před podpisem si smlouvu důkladně přečtěte – hlavně podmínky, za kterých byste o zálohu mohli přijít, kdyby financování nakonec nevyšlo.

5. Porovnejte nabídky bank a požádejte o úvěr

Každá banka posuzuje žadatele podle vlastní metodiky, takže nabídnutá sazba i podmínky se liší mnohem víc, než by se zdálo. Nespoléhejte na jedinou banku ani na inzerovanou sazbu „od" – porovnejte nabídky napříč trhem najednou a řaďte je podle RPSN a celkových nákladů, ne jen podle nominálního úroku. Teprve pak podejte žádost a doložte příjmy.

Porovnat nabídky hypoték →

Chcete vědět, podle kterých parametrů nabídky srovnávat? Sepsali jsme pět kritérií, která rozhodují o výhodnosti hypotéky.

6. Nechte zpracovat odhad nemovitosti

Banka si před schválením nechá stanovit odhadní cenu nemovitosti – právě z ní počítá LTV a maximální výši úvěru. Odhad zajišťuje buď banka, nebo externí odhadce a stojí zpravidla jednotky tisíc korun (některé banky ho v rámci akce poskytují zdarma). Pokud odhadní cena vyjde níž než kupní, budete rozdíl muset dorovnat z vlastních zdrojů.

7. Podepište smlouvy a vložte zástavní právo do katastru

Po schválení podepíšete úvěrovou smlouvu a zástavní smlouvu, kterou dáváte kupovanou nemovitost bance do zástavy. Zároveň se podává návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. Souběžně s tím uzavíráte s prodávajícím kupní smlouvu a návrh na vklad vlastnického práva.

8. Čerpejte hypotéku a dokončete převod přes úschovu

Peníze z hypotéky se prodávajícímu neposílají přímo, ale zpravidla přes úschovu (advokátní, notářskou nebo bankovní), která ochrání obě strany. Banka úvěr uvolní, peníze čekají v úschově a prodávajícímu se vyplatí až ve chvíli, kdy katastr zapíše vlastnické právo na vás. Tím je koupě dokončena a začíná období splácení – první splátka obvykle přijde na řadu měsíc po vyčerpání úvěru.

S jakými poplatky navíc počítat

Kromě vlastních zdrojů na dorovnání ceny se u koupě na hypotéku připravte na několik jednorázových nákladů. Dobrá zpráva je, že dřívější daň z nabytí nemovitosti (4 % z ceny) už neexistuje – byla zrušena v roce 2020, takže ji dnešní kupující neplatí.

Na co si při koupi na hypotéku dát pozor

• Rezervace dřív než jistota financování. Nepodepisujte rezervační smlouvu s tvrdou sankcí, dokud nemáte alespoň hrubou jistotu, že hypotéku dostanete.

• Odhadní cena nižší než kupní. Pokud banka ocení nemovitost níž, rozdíl doplácíte z vlastního – myslete na to při plánování rozpočtu.

• Sázka na jedinou banku. První nabídka bývá málokdy nejlepší. Srovnání víc nabídek vám navíc dá vyjednávací výhodu.

• Podceněné poplatky. K ceně nemovitosti připočtěte odhad, katastr i úschovu, ať vás na konci nic nepřekvapí.

Shrnutí

Koupě nemovitosti na hypotéku není jeden krok, ale osmičlenný proces – a nejlíp začíná ještě před hledáním bytu, výpočtem financování a rezervou vlastních zdrojů. Klíčové je řešit hypotéku dřív než nemovitost, prověřit si list vlastnictví, porovnat nabídky víc bank podle RPSN a počítat s jednorázovými poplatky za odhad a katastr. Když jde všechno popořadě, je cesta ke klíčům překvapivě přímočará. Kompletní přehled hypoték a jejich parametrů najdete na naší produktové stránce.

Přejít na přehled hypoték →