Úrokové sazby hypoték devíti bank na jednom místě i s podmínkami, za kterých platí. Ukazujeme, kolik hypotéka reálně stojí, kolik vlastních peněz potřebujete a jak vybrat nabídku, která vás vyjde nejlevněji.
Průměrná úroková sazba nově sjednaných hypoték byla v srpnu 2026 podle ČBA Hypomonitoru 5 % a od jara postupně roste. Inzerované sazby bank začínají níž, zhruba mezi 4,8 a 5,6 %, ale platí jen při splnění podmínek — typicky příjmu na účet u banky, sjednaného pojištění a LTV do 80 %.
V tabulce níže najdete nejnižší inzerovanou sazbu, RPSN, rozsah úvěru a splatnost u devíti bank. Kliknutím na „Detail recenze“ zjistíte, za jakých podmínek sazba platí. Nabídku pro vaši konkrétní situaci vám zdarma a nezávazně spočítají hypoteční specialisté HypoSpace, se kterými spolupracujeme — porovnávají nabídky všech bank najednou.
Aktuální úroky, RPSN a hodnocení od našich expertů.
| Poskytovatel | Úroková sazba | RPSN | Výše půjčky | Splatnost | Hodnocení | |
|---|---|---|---|---|---|---|
|
Raiffeisenbank – Hypotéka na bydlení
Detail recenze → |
od 4,99 % | od 6,0 % | 1 – 20 mil. Kč | 5-30 let | Chci nejvýhodnější nabídku → | |
|
ČSOB – Hypotéka na bydlení
Detail recenze → |
od 5,59 % | od 6,02 % | 500 tis. – 25 mil. Kč | 5 – 30 let | Chci nejvýhodnější nabídku → | |
|
Česká spořitelna – Hypotéka
Detail recenze → |
od 5,39 % | od 5,84 % | 300 tis. – 35 mil. Kč | až 35 let | Chci nejvýhodnější nabídku → | |
|
UniCredit Bank – Hypotéka na pořízení nemovitosti
Detail recenze → |
od 4,99 % | od 5,64 % | 300 tis. – 30 mil. Kč | 5 – 30 let | Chci nejvýhodnější nabídku → | |
|
Komerční banka – Hypotéka
Detail recenze → |
od 5,49 % | od 5,65 % | 300 tis. – 25 mil. Kč | 5 – 30 let | Chci nejvýhodnější nabídku → | |
|
mBank – mHypotéka na bydlení
Detail recenze → |
od 5,29 % | od 5,44 % | 200 tis. – 20 mil. Kč | 1 – 40 let | Chci nejvýhodnější nabídku → | |
|
Air Bank – Hypotéka na bydlení
Detail recenze → |
od 4,99 % | od 5,23 % | 500 tis. – 30 mil. Kč | 1 – 30 let | Chci nejvýhodnější nabídku → | |
|
Partners Banka – Hypotéka
Detail recenze → |
od 4,99 % | od 5,12 % | 500 tis. – 20 mil. Kč | 5 – 35 let | Chci nejvýhodnější nabídku → | |
|
MONETA Money Bank – Hypotéka
Detail recenze → |
od 4,79 % | od 5,12 % | 300 tis. – 30 mil. Kč | 5 – 35 let | Chci nejvýhodnější nabídku |
Klikněte na poskytovatele pro detailní recenzi, výhody/nevýhody a splátkovou kalkulačku s reálnými parametry.
Hypotéka Raiffeisenbank začíná na 4,99 % ročně, se slevou za aktivní účet a pojištění. Nabídku se sazbou garantovanou 30 dní dostanete online a hypotéku schválí do 3 dnů od dodání dokumentů. Ukazujeme, kolik stojí v korunách, proč je RPSN až 6 % a co RB nabízí navíc: zápočet úspor, nižší splátky i hypotéku bez vybrané nemovitosti.
Číst recenzi →
ČSOB Hypotéka začíná na 5,59 % ročně, ale jen pro nemovitosti s energetickým štítkem A nebo B a pro klienty s účtem, kartou a životním pojištěním u ČSOB. Silnou stránkou je odhad nemovitosti zdarma a možnost snížit si splátky. Ukazujeme, kolik hypotéka stojí, za jakých podmínek a v čem je lepší i horší než konkurence.
Číst recenzi →
Hypotéka České spořitelny začíná na sazbě 5,39 % ročně — ale jen se slevami za splácení z účtu u ČS a pojištění schopnosti splácet. Bez nich je o 0,6 % dražší. Sjednání a vedení je zdarma, splatnost až 35 let a mladším 36 let banka půjčí až 90 % hodnoty nemovitosti. Ukazujeme, kolik hypotéka stojí, za jakých podmínek a pro koho se hodí.
Číst recenzi →
UniCredit Bank inzeruje hypotéku od 4,99 % ročně, reprezentativní příklad počítá s 5,39 % a RPSN 5,64 %. Nejnižší sazba je vázaná na aktivní účet, mladí do 36 let dostanou slevu 0,5 %. Ukazujeme, kolik hypotéka stojí v korunách, kolik vám banka reálně půjčí a co nabízí navíc: hypotéku předem i cizoměnovou hypotéku.
Číst recenzi →
Komerční banka nabízí hypotéku od 5,49 % ročně, ovšem jen při splnění čtyř podmínek včetně pojištění u Komerční pojišťovny. K hypotéce si můžete půjčit až 2 000 000 Kč navíc na cokoli a hypotéku lze vyřídit ještě před výběrem nemovitosti. Ukazujeme, kolik stojí, co zaplatíte na poplatcích a kdy se vyplatí.
Číst recenzi →
mHypotéka od mBank má sazbu od 5,29 % ročně, stejnou pro všechny klienty bez podmínek na účet nebo pojištění. Vyřízení i vedení je zdarma, splatnost až 40 let a do 50 % hodnoty nemovitosti nemusíte dokládat příjmy. Ukazujeme, kolik stojí, jaké má poplatky a pro koho se hodí.
Číst recenzi →
Nová hypotéka od Air Bank stojí od 4,99 % ročně s pojištěním schopnosti splácet, bez něj 5,09 %. Sjednání, čerpání i předčasné splacení jsou zdarma, u bytu i ocenění. Ukazujeme, kolik hypotéka stojí, jak funguje Chytrá rezerva a proč převod hypotéky vychází u Air Bank levněji než nová.
Číst recenzi →
Partners Banka nabízí hypotéku na koupi nebo refinancování od 4,99 % ročně při roční fixaci, se splatností až 35 let. Odhad nemovitosti, sjednání, vedení i předčasné splacení jsou zdarma. Ukazujeme, kolik hypotéka stojí, za jakých podmínek platí nejnižší sazba a jak se sjednává přes poradce.
Číst recenzi →
MONETA nabízí hypotéku od 4,79 % ročně, bez pojištění schopnosti splácet od 4,99 %. Konkurenční nabídku jiné banky dorovná, předčasné splacení je teď zdarma a celou hypotéku sjednáte online včetně podpisu zástavní smlouvy. Ukazujeme, kolik stojí a za jakých podmínek platí nejnižší sazba.
Číst recenzi →Nejspolehlivější obraz o tom, za kolik si lidé hypotéky skutečně sjednávají, dává ČBA Hypomonitor — statistika České bankovní asociace z dat všech bank a stavebních spořitelen. Nejde o inzerované sazby „od“, ale o průměr skutečně poskytnutých úvěrů:
Měsíc 2026 | Průměrná sazba nových hypoték |
|---|---|
květen | 4,67 % |
červen | 4,79 % |
červenec | 4,9 % |
srpen | 5 % |
Sazby rostou kvůli dražším penězům na finančních trzích. V srpnu se průměr vrátil na úroveň roku 2024 a průměrná nová hypotéka zůstala pod 4,6 milionu Kč. Česká národní banka bude o nastavení pravidel pro hypotéky znovu rozhodovat 26. listopadu 2026. Podrobnější rozbor najdete v článku Úrokové sazby hypoték 2026.
Modelový výpočet hypotéky 4 000 000 Kč na 30 let ukazuje, jak moc rozhoduje každá půlka procenta:
Úroková sazba | Měsíční splátka | Zaplatíte na úrocích |
|---|---|---|
4,5 % | 20 267 Kč | 3 296 268 Kč |
5 % | 21 473 Kč | 3 730 231 Kč |
5,5 % | 22 712 Kč | 4 176 162 Kč |
Rozdíl jednoho procentního bodu mezi 4,5 a 5,5 % znamená o 2 445 Kč vyšší splátku a skoro 880 000 Kč navíc na úrocích — pokud by sazba platila celých 30 let. Ve skutečnosti se mění s každou fixací, takže vyjednat co nejnižší sazbu se vyplatí pokaždé znovu.
Velký vliv má i doba splácení. Při sazbě 5 % a stejném úvěru:
Splatnost | Měsíční splátka | Zaplatíte na úrocích |
|---|---|---|
20 let | 26 398 Kč | 2 335 575 Kč |
25 let | 23 384 Kč | 3 015 080 Kč |
30 let | 21 473 Kč | 3 730 231 Kč |
35 let | 20 188 Kč | 4 478 753 Kč |
Delší splatnost sníží splátku, ale na úrocích zaplatíte výrazně víc. Rozumný kompromis je zvolit delší splatnost kvůli rezervě v rozpočtu a přebytečné peníze posílat jako mimořádné splátky, když to banka dovolí zdarma. Vlastní čísla si spočítáte podle článku Hypoteční kalkulačka: jak spočítat splátku.
Nejnižší inzerovaná sazba ještě neznamená nejlevnější hypotéku. Porovnávejte těchto pět parametrů najednou:
Úroková sazba — cena půjčených peněz. Zjistěte, za jakých podmínek platí a o kolik vzroste, když některou nesplníte.
RPSN — roční procentní sazba nákladů. Kromě úroku zahrnuje povinné poplatky, a proto lépe vystihuje skutečnou cenu úvěru.
Délka fixace — po tuto dobu se sazba nemění. Jak ji zvolit, rozebíráme v článku Na jak dlouho fixovat hypotéku.
Doba splatnosti — ovlivňuje splátku i celkový přeplatek, viz tabulka výše.
Flexibilita — kolik můžete mimořádně splatit zdarma, co stojí předčasné splacení a jak snadno hypotéku převedete k jiné bance.
Inzerovaná sazba „od“ je téměř vždy podmíněná. Dva příklady přímo z webů bank:
Česká spořitelna nabízí hypotéku od 5,39 % ročně. Sazba už počítá se slevami za doplňkové služby — bez nich by byla o 0,6 % vyšší. Sazby platí do LTV 80 %.
Komerční banka nabízí sazbu od 5,49 % ročně, pokud vám příjmy chodí na účet u KB, sjednáte si rizikové životní pojištění a pojištění nemovitosti u Komerční pojišťovny a doložíte průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) ve třídě A nebo B.
Pojištění a účet, které k hypotéce „musíte“ mít, stojí peníze. Spočítejte si, kolik zaplatíte za pojištění a vedení účtu, a porovnejte to s tím, kolik vám sleva na sazbě ušetří. Někdy vyjde levněji vyšší sazba bez podmínek.
Horní hranici úvěru vůči hodnotě nemovitosti (LTV) stanovuje Česká národní banka:
80 % LTV — standardní limit, potřebujete tedy aspoň 20 % z hodnoty nemovitosti z vlastních zdrojů,
90 % LTV — pro žadatele mladší 36 let, kteří si pořizují nemovitost k vlastnímu bydlení,
70 % LTV a DTI do 7 — doporučení ČNB pro investiční hypotéky, tedy úvěry s investičním záměrem nebo na třetí a další nemovitost. Pravidla ČNB pro tyto úvěry zpřísnila v dubnu 2026.
Pokud vlastní peníze nemáte, některé banky přijmou do zástavy další nemovitost, například rodičů. Počítejte také s tím, že LTV se počítá z odhadní ceny banky, která může být nižší než kupní cena. Podrobně to vysvětlujeme v článcích Kolik vlastních peněz potřebuju na hypotéku a Kolik si můžu půjčit na hypotéku.
Kromě úroků počítejte s jednorázovými náklady. Na příkladu Komerční banky:
poskytnutí úvěru včetně ocenění nemovitosti: 4 900 Kč,
návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí: 2 000 Kč,
návrh na výmaz zástavního práva po splacení: 2 000 Kč.
Česká spořitelna naopak sjednání i vedení hypotéky neúčtuje. K tomu vždy patří pojištění zastavené nemovitosti, které banka vyžaduje po celou dobu splácení. Právě proto porovnávejte nabídky podle RPSN, které poplatky zahrnuje.
Úroky z hypotéky použité na bytové potřeby si můžete odečíst od základu daně — nejvýše 150 000 Kč ročně za všechny úvěry v jedné společně hospodařící domácnosti (§ 15 zákona o daních z příjmů). U hypotéky 4 000 000 Kč se sazbou 5 % zaplatíte v prvním roce na úrocích zhruba 198 660 Kč, odečíst si tedy můžete celý limit. Nemovitost přitom musíte užívat k vlastnímu bydlení nebo k bydlení blízkých příbuzných.
Spočítejte si, jakou splátku unesete i s rezervou, a odhadněte potřebnou výši úvěru a LTV.
Porovnejte nabídky více bank — nejen sazbu, ale i RPSN, fixaci a podmínky slev.
Vyřaďte nabídky s podmínkami, které nesplníte nebo nechcete platit.
U užšího výběru porovnejte celkové náklady za dobu fixace, ne jen měsíční splátku.
S nabídkami konkurence jděte vyjednávat — konečná sazba bývá nižší než inzerovaná.
Obcházet banky nemusíte. Hypoteční specialisté HypoSpace porovnají nabídky všech bank a nezávaznou nabídku vám připraví zdarma, celé vyřízení jde online.
Chci nejvýhodnější nabídku hypotéky →
Jak koupit nemovitost na hypotéku — postup od rezervace po čerpání
Refinancování hypotéky — kdy se vyplatí přejít k jiné bance
Hypotéka na družstevní byt — jak financovat byt, který nejde zastavit
Nájem, nebo vlastní byt na hypotéku — kdy se vyplatí koupit
Hypotéka na komerční nemovitost — kancelář, obchod nebo sklad
Zkratka LTV (Loan to Value) vyjadřuje procentuální poměr mezi výší hypotečního úvěru a hodnotou zastavované nemovitosti. Podle aktuálních pravidel České národní banky poskytují finanční instituce hypotéky standardně do výše 80 % LTV (pro žadatele mladší 36 let až do 90 % LTV). To znamená, že musíte mít z vlastních zdrojů naspořeno minimálně 10 % až 20 % z odhadní ceny nemovitosti, případně ručit ještě další, druhou nemovitostí.
Klasická hypotéka je účelový úvěr, což znamená, že bankě musíte přesně doložit (fakturami, kupní smlouvou), že peníze byly použity na investici do bydlení. Americká hypotéka je naproti tomu neúčelový úvěr zajištěný nemovitostí. Získané peníze můžete použít na cokoliv (např. nákup auta, cestování, konsolidaci jiných dluhů), avšak daň za tuto svobodu je o něco vyšší úroková sazba a kratší doba splatnosti než u účelové hypotéky.
Několik měsíců před koncem fixace vám banka pošle návrh nové úrokové sazby. Můžete ji přijmout, nebo hypotéku refinancovat u jiné banky. Do 3 měsíců od oznámení nové sazby můžete hypotéku splatit bez náhrady nákladů. Zákon o spotřebitelském úvěru navíc každý rok dovoluje splatit bez poplatku až 25 % úvěru během měsíce před výročím uzavření smlouvy.
Nejnižší inzerovanou sazbu v našem srovnání má MONETA, od 4,79 % ročně při tříleté fixaci. Následují Raiffeisenbank, UniCredit Bank, Air Bank a Partners Banka s 4,99 %. Inzerovaná sazba ale platí jen při splnění podmínek, jako je příjem na účet, sjednané pojištění nebo nízké LTV. Průměrná sazba skutečně sjednaných hypoték byla v srpnu 2026 podle ČBA Hypomonitoru 5 %. Kterou sazbu dostanete vy, zjistíte jen z konkrétní nabídky.
Pevnou hranici příjmu Česká národní banka pro běžné hypotéky nestanovuje, každá banka posuzuje schopnost splácet podle vlastních kritérií — výše a stability příjmu, dalších závazků a počtu vyživovaných osob. Pro představu: hypotéka 4 000 000 Kč na 30 let se sazbou 5 % má splátku 21 473 Kč měsíčně a banka bude chtít vidět, že vám po ní zůstane dost peněz na běžné výdaje.
Česká spořitelna nabízí splatnost až 35 let, Partners Banka 5 až 35 let a mBank až 40 let — u mBank ale hypotéku musíte splatit nejpozději do 70 let věku. Delší splatnost sníží splátku, na úrocích ale zaplatíte víc: u hypotéky 4 000 000 Kč se sazbou 5 % je to při 35 letech o 748 522 Kč víc než při 30 letech.