Zpětný leasing nemovitosti pro podnikatele: jak uvolnit peníze z vlastní nemovitosti

Podnikatelé mají kapitál často zamčený tam, kde ho nejde hned použít — ve vlastní nemovitosti. A nezáleží na tom, jestli jde o provozní budovu, nebo o byt, dům či pozemek, který vlastníte. Když přijde příležitost, výpadek cashflow nebo nutná investice, banka rozhoduje týdny a u nepravidelných příjmů nebo záznamu v registru řekne rovnou ne. Právě pro takové situace slouží zpětný leasing nemovitosti: nástroj, který propojí okamžitou likviditu se zachováním užívání nemovitosti.

Jak zpětný leasing pro podnikatele funguje

Princip (anglicky sale & leaseback) je přímočarý. Nemovitost se nacení a vy ji za dohodnutou cenu prodáte finanční společnosti. Ta vám ji ihned pronajme zpět — dál v ní tedy podnikáte nebo ji užíváte jako řádný nájemce, a po uplynutí sjednané doby — nejvýše 2 let — ji za předem domluvenou cenu odkoupíte zpět do svého vlastnictví. Nepřijdete tak o možnost nemovitost dál využívat a zároveň uvolníte kapitál, který byl doteď vázaný v majetku. Poskytovatel nejdřív posoudí, zda je vaše nemovitost vhodná k zástavě — může jít o byt, dům nebo pozemek i o nemovitost, ve které podnikáte.

Proč podnikatelé volí leasing místo úvěru

Hlavní důvod je jednoduchý: nerozhoduje tu bonita ani daňové přiznání, ale hodnota nemovitosti. To otevírá dveře firmám a OSVČ, které mají nepravidelné příjmy, čerstvou historii nebo starší záznam v registru a v bance by narazily — poskytovatel do úvěrových registrů vůbec nenahlíží.

Druhou výhodou je rychlost: zatímco bankovní schvalování běží na týdny, tady se prostředky uvolní v řádu dnů a zálohu až do výše 750 000 Kč dostanete hned po podpisu smlouvy. Výše splátek se přitom přizpůsobí vašim možnostem. Peníze využijete na cokoli, co podnikání potřebuje — od splacení nebo snížení stávajících dluhů přes provozní financování až po zachycení příležitosti nebo pokrytí nečekaných výdajů.

U ACEMA zpětný leasing poskytuje její obchodní partner, společnost Unidebt Czech SE. Ocenění nemovitosti i právní služby jsou zdarma a předem neplatíte žádné poplatky.

Zjistit nabídku zpětného leasingu →

Kolik zpětný leasing reálně stojí

Zpětný leasing není klasický úvěr, a proto u něj nenajdete jedno číslo RPSN, kterým byste nabídku porovnali. Skutečný náklad tvoří tři složky, které je potřeba sečíst:

• Rozdíl mezi tržní a výkupní cenou. Nemovitost se obvykle vykupuje pod tržní hodnotou — to je cena za rychlost a za to, že poskytovatel nezkoumá bonitu.

• Splátky (nájemné) po dobu trvání smlouvy. Dokud nemovitost užíváte jako nájemce, platíte dohodnuté splátky, jejichž výše se nastaví podle vašich možností.

• Odkupní cena. Částka, za kterou nemovitost získáte zpět, je stanovena předem a bývá vyšší než to, co jste při prodeji dostali.

Skutečnou cenu tedy poznáte až z celkového součtu těchto tří položek. U seriózního poskytovatele bývá ocenění nemovitosti i právní servis zdarma a bez skrytých poplatků. Výkupní cenu, výši splátek i odkupní cenu vám poskytovatel vyčíslí až po ocenění nemovitosti — nechte si je dát písemně předem a porovnejte je s úvěrem se zástavou.

Rizika, která si musíte pohlídat

Zpětný leasing je silný nástroj, ale vstupuje se do něj s otevřenýma očima:

• Vlastnictví reálně převádíte. Po dobu leasingu jste nájemce, ne vlastník. To je zásadní rozdíl oproti úvěru se zástavou a hlavní důvod, proč smlouvu projít s vlastním právníkem.

• Odkup není automatický. Pokud na konci sjednané doby nemáte na odkupní cenu, o nemovitost můžete přijít natrvalo.

• Výkupní cena je nižší než tržní. Nedostanete plnou hodnotu nemovitosti — zvažte to oproti běžnému prodeji nebo oproti úvěru, u kterého vlastnictví neztrácíte.

Pokud vám jde hlavně o financování a nechcete majetek převádět, může být vhodnější nechat si nemovitost a použít ji jen jako zástavu.

Zvážit úvěr zajištěný nemovitostí (bez převodu vlastnictví) →

Jako podnikatel nemáte ochranu před nevýhodnou cenou

Spotřebitel, který prodá nemovitost hluboko pod cenou, má dvě zákonné obrany: při hrubém nepoměru plnění může do roka od podpisu žádat zrušení smlouvy (§ 1793 a § 1795 občanského zákoníku) a smlouva uzavřená zneužitím tísně je neplatná jako lichva (§ 1796).

Na podnikatele se ani jedno nevztahuje. Podle § 1797 občanského zákoníku ten, kdo smlouvu uzavřel při svém podnikání, nemá právo požadovat zrušení smlouvy podle § 1793 ani se dovolat neplatnosti podle § 1796. Pokud tedy podepíšete zpětný leasing na firemní nemovitost za nevýhodnou cenu, soud vás z toho nevyváže — platí, co jste podepsali.

Prakticky to znamená jediné: nechte si před podpisem ocenit nemovitost nezávislým odhadcem a smlouvu projít právníkem. U firemní nemovitosti to není opatrnost navíc, je to jediná ochrana, kterou máte.

Jak čerpání probíhá krok za krokem

Cesta k penězům je výrazně kratší než u banky. Nejdřív poskytovatel nemovitost ocení a připraví nabídku s výkupní cenou. Následuje příprava smluvní dokumentace, kterou dostanete předem k prostudování. Po podpisu kupní smlouvy dojde k převodu a vyplacení — zálohu až do výše 750 000 Kč máte k dispozici hned po podpisu smlouvy, zbytek prodejní ceny po vzniku zástavního práva a splnění smluvních podmínek. Zároveň podepíšete nájemní smlouvu, díky které nemovitost dál užíváte, a předem si ujednáte podmínky budoucího odkupu. Místo týdnů běžných u hypotéky jde spíš o dny.

Kdy dává smysl a kdy ne

Zpětný leasing sedí firmám a OSVČ, které vlastní nemovitost, potřebují rychle větší sumu na provoz, investici nebo splacení dluhů, klasický úvěr jim banka neschválí nebo trvá příliš dlouho — a mají reálný plán, jak nemovitost do dvou let odkoupit zpět. Naopak pokud řešíte jen menší částku, máte doložitelný a stabilní příjem nebo si nejste jistí budoucím odkupem, bývá bezpečnější úvěr se zástavou, u kterého zůstáváte vlastníkem. Rozhodující je vždy spočítat celkový náklad obou cest a porovnat víc nabídek.

Nepodnikáte a řešíte vlastní bydlení? Přečtěte si, jak zpětný leasing funguje u bytů a rodinných domů a jaké jsou bezpečnější alternativy.

Související články

• Podnikatelský úvěr bez ručení: na co ho vzít a kolik stojí

• Nebankovní půjčka: co to je a jak vybrat tu pravou