Hypotéka na družstevní byt: jak ho financovat, když nejde zastavit
Na družstevní byt většinou klasickou hypotéku nedostanete – nekupujete totiž nemovitost, ale podíl v družstvu, a byt tak nemůžete dát bance do zástavy. Vysvětlíme, proč to tak je, jaké čtyři cesty financování se nabízejí, na co si dát pozor u anuity a dluhů družstva a proč je klíčové ptát se dopředu na převod do osobního vlastnictví.
Družstevní byty bývají v průměru levnější než srovnatelné byty v osobním vlastnictví, a tak láká čím dál víc kupujících. Jenže hned na začátku narazíte na zádrhel: „hypotéku na družstevní byt" v pravém slova smyslu banky nenabízejí. Neznamená to, že si družstevní byt na úvěr nepořídíte – jen se to řeší jinak než u běžného bytu. Pojďme si projít, proč to tak je a jaké možnosti máte.
Proč na družstevní byt většinou nedostanete klasickou hypotéku
U družstevního bytu nekupujete nemovitost, ale družstevní podíl – tedy členská práva a povinnosti v bytovém družstvu. Vlastníkem bytu zůstává družstvo, vy máte právo byt užívat. Protože byt nevlastníte a není zapsaný na vás v katastru nemovitostí, nemůžete ho dát bance do zástavy. A právě zástava nemovitosti je základní podmínkou klasické hypotéky.
Financování družstevního podílu proto probíhá jinou cestou – buď zástavou jiné nemovitosti, úvěrem bez zajištění, nebo úvěrem, který se na klasickou hypotéku teprve promění po převodu bytu do osobního vlastnictví.
Jak družstevní byt financovat: čtyři cesty
Podle vaší situace – zda máte jinou nemovitost k zástavě a zda družstvo plánuje převod bytu do osobního vlastnictví – připadají v úvahu tyto varianty:
Možnost financování | Kdy se hodí | Čím ručíte |
|---|---|---|
Hypotéka se zástavou jiné nemovitosti | Převod do osobního vlastnictví není v plánu nebo až za dlouho | Jiná nemovitost (vaše nebo od rodiny) |
Předhypoteční úvěr | Družstvo plánuje převod bytu do osobního vlastnictví brzy | Zpočátku bez zástavy; po převodu ručíte kupovaným bytem |
Úvěr ze stavebního spoření | Potřebujete nižší částku a nemáte nemovitost k zástavě | Podle typu úvěru – i bez zástavy do určité výše |
Neúčelový úvěr zajištěný nemovitostí (americká hypotéka) | Máte nemovitost k zástavě a chcete volné použití peněz | Jiná nemovitost |
Nejčastěji volenou cestou je hypotéka se zástavou jiné nemovitosti – funguje jako běžná hypotéka, jen do zástavy dáte místo kupovaného družstevního bytu jinou nemovitost (třeba byt rodičů). Pokud družstvo plánuje převod bytu do osobního vlastnictví, nabízí se předhypoteční úvěr: ten je zpočátku bez zástavy a ve chvíli, kdy byt přejde do vašeho vlastnictví, se změní na klasickou hypotéku zajištěnou tímto bytem. Bývá ale dražší než běžná hypotéka a převod musíte stihnout zpravidla do jednoho až dvou let, jinak hrozí sankce.
Porovnat možnosti financování online →
Pozor na anuitu a dluhy vázané k bytu
U družstevního bytu často vázne nesplacená část úvěru, který si družstvo vzalo na výstavbu nebo rekonstrukci domu – tzv. anuita. Splácí se v pravidelných měsíčních splátkách jako součást „nájemného" družstvu. Při převodu družstevního podílu tento dluh automaticky přechází na vás, takže reálná pořizovací cena bytu může být vyšší, než kolik zaplatíte za samotný podíl.
Než cokoli podepíšete, vyžádejte si od družstva písemné potvrzení o výši závazků vázaných k bytu. Jedině tak zjistíte, kolik doplatíte navíc – a kolik peněz reálně potřebujete od banky.
Klíčová otázka: převod do osobního vlastnictví
Ještě před výběrem financování si u družstva ověřte, jestli a kdy je možné byt převést do osobního vlastnictví. Odpověď rozhoduje o tom, která cesta financování je pro vás nejvýhodnější:
Převod je možný a plánovaný brzy – nabízí se předhypoteční úvěr, který se po převodu změní na běžnou hypotéku s výhodnější sazbou.
Převod není v plánu nebo je nejistý – reálnější je hypotéka se zástavou jiné nemovitosti nebo úvěr ze stavebního spoření.
Podmínky převodu se navíc liší družstvo od družstva, a protože jde o právně citlivý krok, vyplatí se koupi družstevního bytu konzultovat s právníkem.
Na co si dát pozor při srovnávání
Sazba i celkové náklady. Předhypoteční úvěr i úvěr bez zajištění bývají dražší než klasická hypotéka – porovnávejte podle celkových nákladů, ne jen podle sazby.
Maximální výše a splatnost. Úvěry ze stavebního spoření či úvěry bez zajištění mívají nižší strop i kratší splatnost než hypotéka.
Zástava cizí nemovitostí. Pokud ručíte bytem rodičů, zatěžujete zástavou i jejich nemovitost – domluvte se předem, jak a kdy zástavu vyvážete.
Vlastní zdroje. I u družstevního bytu banka obvykle chce část ceny z vašeho; kolik, rozebíráme v článku o vlastních penězích a akontaci.
Protože se podmínky jednotlivých bank a stavebních spořitelen výrazně liší, vyplatí se porovnat víc nabídek najednou, ne se spoléhat na jednu instituci.
Shrnutí
Klasická hypotéka na družstevní byt v pravém slova smyslu neexistuje – protože nekupujete nemovitost, ale podíl v družstvu, nemůžete byt dát do zástavy. Financování se řeší zástavou jiné nemovitosti, předhypotečním úvěrem (když je plánován převod do osobního vlastnictví), úvěrem ze stavebního spoření nebo neúčelovým úvěrem. Vždy si ale nejdřív ověřte výši anuity a dluhů vázaných k bytu a podmínky převodu do osobního vlastnictví. Kompletní přehled hypoték a jejich parametrů najdete na naší produktové stránce.
Časté dotazy
-
Přímo na družstevní byt většinou ne – nekupujete nemovitost, ale podíl v družstvu, a byt tak nemůžete dát bance do zástavy. Klasickou hypotékou se dá družstevní byt financovat jen tehdy, když do zástavy dáte jinou nemovitost, nebo po převodu bytu do osobního vlastnictví.
-
Nejčastěji hypotéku se zástavou jiné nemovitosti, předhypoteční úvěr (když družstvo plánuje převod do osobního vlastnictví), úvěr ze stavebního spoření nebo neúčelový úvěr zajištěný nemovitostí. Volba závisí na tom, zda máte nemovitost k zástavě a zda je plánován převod.
-
Úvěr, který dostanete zpočátku bez zástavy a který se po převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví změní na klasickou hypotéku zajištěnou tímto bytem. Bývá dražší než běžná hypotéka a převod je obvykle nutné stihnout do jednoho až dvou let.
-
Nesplacená část úvěru, který si družstvo vzalo na výstavbu či rekonstrukci domu a který splácíte v měsíčních splátkách. Při převodu podílu přechází na vás, takže zvyšuje reálnou pořizovací cenu bytu. Před koupí si vyžádejte od družstva potvrzení o výši závazků.
-
Hlavně na to, jestli a kdy je možný převod bytu do osobního vlastnictví, a jak vysoká anuita nebo jiné dluhy k bytu vázne. Obojí zásadně ovlivní jak výběr financování, tak celkovou cenu. Koupi je vhodné konzultovat s právníkem.