Kolik vlastních peněz potřebuju na hypotéku? Akontace a limity LTV
Banka vám nikdy nepůjčí celou cenu nemovitosti – část musíte pokrýt z vlastního. Kolik přesně, určuje ukazatel LTV a limity ČNB. Ukážeme, kolik mít našetřeno podle ceny bytu, co všechno se počítá jako vlastní zdroje, proč se vyšší akontace vyplatí a jak koupi financovat, i když plnou hotovost nemáte.
Ať je hypotéka jakkoli velká, jednu věc po vás banka bude chtít vždy: část ceny nemovitosti zaplatit z vlastní kapsy. Téhle částce se říká akontace neboli vlastní zdroje a její výše rozhoduje nejen o tom, jestli na hypotéku dosáhnete, ale i o tom, jakou sazbu dostanete. Pojďme si spočítat, kolik konkrétně potřebujete mít našetřeno – a kde ty peníze vzít, když plnou hotovost nemáte.
Kolik vlastních peněz banka požaduje
Kolik musíte složit z vlastního, určuje ukazatel LTV (loan-to-value) – poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Čím vyšší LTV, tím míň vlastních peněz potřebujete, ale tím větší riziko pro banku. Horní hranici LTV proto reguluje Česká národní banka:
80 % LTV pro hypotéku na vlastní bydlení – potřebujete tedy 20 % z hodnoty nemovitosti.
90 % LTV pro žadatele do 36 let – vystačíte s 10 %.
70 % LTV pro tzv. investiční hypotéky (od 1. 4. 2026 na třetí a další nemovitost nebo na nemovitost k pronájmu) – potřebujete 30 %.
Hypotéky nad 90 % LTV v Česku poskytovat nelze. U hypotéky na vlastní bydlení tedy v praxi potřebujete 10 až 20 % z hodnoty nemovitosti. Kolik to dělá v korunách, ukazuje tabulka:
Cena nemovitosti | 90 % LTV (do 36 let) | 80 % LTV (vlastní bydlení) | 70 % LTV (investiční) |
|---|---|---|---|
4 000 000 Kč | 400 000 Kč | 800 000 Kč | 1 200 000 Kč |
5 000 000 Kč | 500 000 Kč | 1 000 000 Kč | 1 500 000 Kč |
6 000 000 Kč | 600 000 Kč | 1 200 000 Kč | 1 800 000 Kč |
Spočítat a porovnat hypotéky online →
Co všechno se počítá jako vlastní zdroje
Vlastní zdroje neznamenají jen hotovost na účtu. Banka obvykle uzná i další formy:
Úspory na běžném i spořicím účtu.
Stavební spoření a jeho naspořenou část.
Peníze z prodeje jiné nemovitosti nebo cennějšího majetku.
Dar od rodičů či blízkých – banka může vyžadovat darovací smlouvu.
Další nemovitost jako dozajištění – místo hotovosti lze do zástavy dát i druhou nemovitost, čímž se potřeba vlastní hotovosti sníží (podrobně níže).
Nezapomeňte na rezervu nad rámec akontace
Akontace není jediný výdaj z vlastního. K ní si přichystejte rezervu na jednorázové poplatky, které hypotéka ani kupní cena nepokryjí: odhad nemovitosti (zpravidla jednotky tisíc korun), poplatek za vklad do katastru (2 000 Kč za vklad práva, 1 600 Kč při elektronickém podání – u hypotéky se vkládá i zástavní právo), úschovu kupní ceny a rezervační zálohu. Dobrá zpráva je, že dřívější daň z nabytí nemovitosti (4 % z ceny) se od roku 2020 neplatí. Kompletní přehled poplatků jsme sepsali v postupu koupě nemovitosti krok za krokem.
Proč se vyšší vlastní zdroje vyplatí
Vyšší akontace není jen splnění limitu – zpravidla vám i zlevní úvěr. Čím nižší LTV, tím menší riziko pro banku, a tím lepší sazbu obvykle nabídne. Rozdíl mezi 90% a 80% LTV může u víceletého úvěru znamenat nižší sazbu o desetiny procenta, což se na celkovém přeplatku projeví v desítkách až stovkách tisíc korun. Vyšší podíl vlastních peněz navíc rovnou snižuje samotný úvěr, takže platíte úrok z nižší jistiny. Kolik si při dané výši úspor reálně půjčíte, rozebíráme v článku o tom, co rozhoduje o maximální výši úvěru.
Co když nemám dost našetřeno
Chybějící hotovost neznamená automaticky konec snu o vlastním bydlení. Nabízí se několik cest:
Dozajištění druhou nemovitostí. Kromě kupované nemovitosti můžete do zástavy dát ještě další (třeba byt rodičů). Úvěr se pak posuzuje proti souhrnné hodnotě obou nemovitostí, takže se do limitu LTV vejdete i s malou vlastní hotovostí – fakticky lze takto financovat i celou kupní cenu. Nese to ale riziko: zástava se týká obou nemovitostí.
Doplnění ze stavebního spoření. Naspořenou částku i úvěr ze stavebního spoření lze použít na dorovnání akontace.
Chvíli počkat a našetřit víc. Každé procento navíc na akontaci snižuje LTV, a tím často i sazbu.
Které formy vlastních zdrojů a jaké dozajištění banka uzná, se přitom liší dům od domu – proto se vyplatí porovnat víc nabídek najednou.
Shrnutí
Kolik vlastních peněz na hypotéku potřebujete, určuje LTV: u vlastního bydlení 10 až 20 % z hodnoty nemovitosti, u investičních hypoték od dubna 2026 rovnou 30 %. Vlastní zdroje ale nemusí být jen hotovost – uznává se i stavební spoření, dar nebo dozajištění druhou nemovitostí. K akontaci si přichystejte i rezervu na odhad, katastr a úschovu. A pamatujte: vyšší podíl vlastních peněz vám zpravidla zlevní i samotnou sazbu. Kompletní přehled hypoték a jejich parametrů najdete na naší produktové stránce.
Časté dotazy
-
U hypotéky na vlastní bydlení počítejte s 10 až 20 % z hodnoty nemovitosti – limit LTV je 80 %, u žadatelů do 36 let 90 %. U investičních hypoték (třetí a další nemovitost nebo byt k pronájmu) je od dubna 2026 potřeba rovnou 30 %.
-
Nejen hotovost na účtu, ale i stavební spoření, peníze z prodeje jiné nemovitosti, dar od rodičů (často doložený darovací smlouvou) nebo další nemovitost daná do zástavy jako dozajištění.
-
Ne. Pokud nemáte dost úspor, můžete místo hotovosti dát do zástavy druhou nemovitost. Úvěr se pak posuzuje proti souhrnné hodnotě obou nemovitostí, takže se do limitu LTV vejdete i s menší vlastní hotovostí.
-
Nižší LTV znamená pro banku menší riziko, a proto obvykle nabídne nižší sazbu. Vyšší akontace zároveň snižuje samotný úvěr, takže platíte úrok z nižší jistiny a méně přeplatíte.
-
Za určitých podmínek ano – nejčastěji dozajištěním další nemovitostí, kterou dáte do zástavy vedle kupované. Fakticky tak lze financovat i celou kupní cenu, je ale potřeba počítat s tím, že zástava zatíží obě nemovitosti.