Kolik si můžu půjčit na hypotéku? Co rozhoduje o maximální výši úvěru

„Na kolik vlastně dosáhnu?" To je první otázka, kterou řeší skoro každý, kdo uvažuje o vlastním bydlení. Odpověď přitom nezávisí jen na tom, kolik stojí byt nebo dům, který se vám líbí. Banka půjčí jen tolik, kolik unese vaše nemovitost jako zástava a zároveň váš příjem jako zdroj splátek. V tomto přehledu si projdeme tři čísla, která maximální výši hypotéky určují, a ukážeme, jak si dostupný úvěr odhadnout i zvýšit.

Tři čísla, která rozhodnou, kolik vám banka půjčí

Maximální výši hypotéky vždy určuje kombinace tří ukazatelů. Rozhodující je ten, který vyjde nejníž – banka půjčí jen do výše nejpřísnějšího z nich.

LTV (loan-to-value) je poměr úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Říká, kolik vám banka půjčí proti ceně nemovitosti. Horní hranici pro hypotéku na vlastní bydlení reguluje Česká národní banka: 80 %, u žadatelů do 36 let až 90 %. Zbytek musíte pokrýt z vlastních zdrojů. Tento ukazatel tedy stropuje úvěr podle nemovitosti.

DSTI (debt-service-to-income) je poměr všech měsíčních splátek úvěrů k čistému měsíčnímu příjmu – zjednodušeně kolik z výplaty vám každý měsíc odchází na splátky. Závazné limity DSTI má ČNB deaktivované, banky ale interně nechtějí, aby splátky přesáhly zhruba 40 až 45 % čistého příjmu (u žadatelů do 36 let někdy až 50 %). Tento ukazatel stropuje úvěr podle vašeho příjmu.

DTI (debt-to-income) je poměr celkového zadlužení k čistému ročnímu příjmu – ukazuje, kolikanásobek ročního příjmu byste dlužili. I DTI má ČNB pro běžné hypotéky deaktivované; doporučuje ale obezřetnost, pokud by celkový dluh přesáhl zhruba osminásobek ročního příjmu. Tento ukazatel hlídá celkovou míru zadlužení.

Spočítat, na jakou hypotéku dosáhnu →

Kolik hypotéky unese váš příjem

Zatímco LTV vychází z ceny nemovitosti, druhý strop – ten podle příjmu – si můžete snadno odhadnout sami. Z čistého měsíčního příjmu banka odvodí maximální splátku (typicky oněch 40 až 45 %) a z ní pak zpětně maximální výši úvěru. Čím vyšší příjem a čím delší splatnost, tím vyšší úvěr; čím vyšší sazba, tím naopak nižší.

Pro představu uvádíme orientační odhad maximálního úvěru při splatnosti 30 let a sazbě kolem 4,9 % p.a. Počítáme s tím, že na splátku hypotéky padne 45 % čistého příjmu a že nemáte žádné jiné úvěry:

Jde jen o hrubý odhad – jakmile máte další splátky (spotřebitelský úvěr, leasing, kreditní karta), maximální hypotéka klesá, protože se do oněch 45 % musí vejít i ony. A pozor: i když vám příjem umožní vysoký úvěr, nesmíte překročit strop LTV daný hodnotou nemovitosti. Přesné číslo pro vaši situaci spočítá kalkulačka, která zohlední i sazbu, fixaci a poplatky. Detailně jsme rozebrali, jak se měsíční splátka počítá a co ji ovlivňuje.

Co vám bonitu – a tím i výši úvěru – snižuje

Banka neposuzuje jen výši příjmu, ale i to, co už splácíte a jak jistý váš příjem je. Nejčastěji dostupný úvěr snižují tyto faktory:

• Stávající úvěry a leasingy. Každá další splátka ukrajuje z prostoru, který vám v rámci DSTI na hypotéku zbývá.

• Kreditní karty a kontokorenty. Banka započítá riziko z jejich limitu, i když je zrovna nečerpáte. Nevyužívané karty se proto vyplatí před žádostí zrušit.

• Typ a doložitelnost příjmu. U zaměstnance banka vychází z výplat, u OSVČ nejčastěji z daňového přiznání – a započítává obvykle jen část příjmu.

• Věk a délka splatnosti. Hypotéku obvykle musíte splatit zhruba do 70 let věku, což starším žadatelům zkracuje maximální splatnost, zvyšuje splátku a snižuje dostupný úvěr.

Jak si maximální hypotéku zvýšit

• Přiberte spolužadatele. Manžel, partner nebo rodič přidá svůj příjem do výpočtu a zvedne dostupný úvěr.

• Prodlužte splatnost. Delší splatnost sníží měsíční splátku, takže se do limitu DSTI vejdete s vyšším úvěrem – za cenu vyššího celkového přeplatku.

• Splaťte drobné úvěry a zrušte kreditky. Uvolníte tím prostor v DSTI i DTI.

• Zvyšte vlastní zdroje. Vyšší akontace sníží LTV, což nejen zpřístupní úvěr, ale často i zlevní sazbu.

Porovnat hypotéky a spočítat splátku →

Investiční nemovitost: přísnější strop

Pokud nekupujete bydlení pro sebe, ale třetí a další nemovitost nebo byt určený k pronájmu, platí od 1. dubna 2026 přísnější doporučení ČNB – u těchto tzv. investičních hypoték je horní hranice LTV jen 70 % a ukazatel DTI maximálně 7. V praxi tedy potřebujete výrazně vyšší podíl vlastních zdrojů než u hypotéky na vlastní bydlení. Aktuální nastavení všech limitů najdete na webu České národní banky.

Shrnutí

Kolik si na hypotéku půjčíte, neurčuje jedno číslo, ale trojice ukazatelů: LTV (podle hodnoty nemovitosti), DSTI (podle vašeho příjmu) a DTI (podle celkového zadlužení). Banka půjčí jen do výše toho nejpřísnějšího z nich. Hrubou představu získáte tak, že z čistého příjmu odečtete stávající splátky a spočítáte, jaká splátka se vejde do zhruba 40 až 45 % – z ní pak vyplyne maximální úvěr. Než začnete vybírat nemovitost, vyplatí se tohle číslo znát; navazuje na něj i náš postup koupě nemovitosti krok za krokem. Kompletní přehled hypoték a jejich parametrů najdete na naší produktové stránce.

Přejít na přehled hypoték →