Refinancování hypotéky 2026: kdy se vyplatí a kolik stojí přechod k jiné bance

Blíží se vám konec fixace a banka vám poslala dopis s novou nabízenou sazbou? Než ho podepíšete, stojí za to zjistit, jestli by pro vás nebylo výhodnější přejít k jiné bance. Tomuto kroku se říká refinancování hypotéky – a na rozdíl od přijetí nabídky vlastní banky vám může ušetřit statisíce korun za dobu splácení. Vysvětlíme, kdy se přechod vyplatí, kolik reálně stojí a jak dlouho dopředu ho začít řešit.

Refinancování vs. refixace – v čem je rozdíl

Před koncem fixace nastanou dvě různé cesty a je snadné je zaměnit:

• Refixace – stávající banka vám sama nabídne novou sazbu na další období. Stačí nabídku přijmout, nic se administrativně neděje.

• Refinancování – s nabídkou vlastní banky nejste spokojeni, a proto sjednáte nový úvěr u jiné banky, kterým se ten původní celý splatí. Jde fakticky o novou žádost o hypotéku – nová banka vás znovu prověří jako klienta.

Právě proto, že jde o nový smluvní vztah, refinancování dává smysl porovnávat vždy s tím, co vám nabízí trh jako celek, ne jen se srovnávat s jednou konkrétní bankou.

Kolik refinancování stojí – a kdy je zdarma

Náklady na refinancování se zásadně liší podle toho, jestli přecházíte přesně na konci fixace, nebo dřív.

U hypoték a fixací sjednaných od 1. září 2024 platí novela zákona o spotřebitelském úvěru, podle které si banka může za předčasné splacení účtovat maximálně 1 % z předčasně splacené jistiny. Na příkladu úvěru s jistinou 3 000 000 Kč a třemi lety zbývajícími do konce fixace to znamená sazbu 0,75 % a poplatek zhruba 22 500 Kč. Zákon navíc pamatuje na situace, kdy je předčasné splacení zdarma i mimo konec fixace – typicky v posledních třech měsících fixace, jednou ročně do výše 25 % jistiny kolem výročí smlouvy, nebo při úmrtí, dlouhodobé nemoci či prodeji zastavené nemovitosti.

Modelový příklad: kolik ušetříte přechodem k jiné bance

Ukažme si to na hypotéce s jistinou 2 800 000 Kč a zbývajícími 22 lety splácení. Klient měl sazbu sjednanou v době vyšších úroků na 5,6 % p.a., nová banka mu nabízí 4,6 % p.a.:

Rozdíl jedné procentní jednotky u tohoto úvěru znamená nižší splátku o zhruba 1 600 Kč měsíčně a úsporu na úrocích přes 400 000 Kč za zbývající dobu splácení. I po odečtení poplatku za předčasné splacení a nákladů na katastr proto refinancování u podobně velkého rozdílu v sazbě obvykle vychází jednoznačně ve prospěch přechodu. Čím menší je ale rozdíl v sazbě, tím dřív se poplatky mohou prakticky vyrovnat úspoře – proto se vždy vyplatí spočítat konkrétní čísla, ne jen srovnávat sazby v reklamě.

Jak dlouho dopředu refinancování řešit

Refinancovat lze technicky kdykoli, ale s časováním souvisí i výše nákladů. Doporučovaný postup:

• 6 měsíců před koncem fixace – začněte sledovat nabídky na trhu a orientačně počítat, o kolik by se vám mohla snížit splátka.

• 2–3 měsíce před koncem fixace – v tomto okně už bývá předčasné splacení u většiny bank zdarma i mimo přesný den konce fixace, takže je to bezpečný moment na podání žádosti u nové banky.

• Po obdržení nabídky refixace od stávající banky – tuto nabídku můžete použít jako srovnávací základ a případně s ní jít vyjednávat i k jiným bankám.

Nová banka žádost zpracovává prakticky stejně jako u první hypotéky – budete znovu dokládat příjmy a nemovitost projde novým oceněním, pokud si ho banka vyžádá. Počítejte proto s tím, že celý proces zabere podobně dlouho jako sjednání hypotéky poprvé.

Co všechno se dá refinancováním kromě sazby změnit

Přechod k jiné bance je zároveň příležitostí nastavit hypotéku podle aktuální situace, ne jen podle sazby v reklamě:

• Doba splatnosti – lze ji prodloužit kvůli nižší splátce, nebo naopak zkrátit a ušetřit na celkových úrocích.

• Výše úvěru – některé banky umožňují úvěr při refinancování navýšit, například na rekonstrukci.

• Flexibilita – nová banka může nabízet výhodnější podmínky pro mimořádné splátky nebo předčasné splacení do budoucna.

Banka při refinancování posuzuje bonitu úplně nově, včetně aktuálního LTV a poměru splátek k příjmu. Pokud si potřebujete nejdřív ujasnit, jak se tyto parametry počítají a jaké platí limity ČNB, podívejte se na přehled parametrů, podle kterých se hypotéky porovnávají. Aktuální úroveň sazeb na trhu pak najdete v přehledu úrokových sazeb hypoték podle bank.

Shrnutí

Refinancování hypotéky se nejvíc vyplatí přesně na konci fixace, kdy je přechod k jiné bance bez sankcí a stojí jen poplatky na katastru. I refinancování během fixace ale může dávat smysl, pokud je rozdíl v sazbě dost velký na to, aby pokryl poplatek za předčasné splacení. Klíčové je začít porovnávat nabídky s dostatečným předstihem a počítat s konkrétními čísly, ne jen s inzerovanou sazbou.