Úrokové sazby hypoték 2026: aktuální přehled podle bank

Ještě v březnu 2026 se průměrná sazba nových hypoték dostala na 4,43 %, tedy na letošní minimum. V květnu ale podle nejnovějších dat vzrostla na 4,67 % a trend posledních měsíců spíš ukazuje na mírný růst než na pokračující zlevňování. Co to znamená pro vás, pokud si hypotéku teprve chystáte sjednat – a proč vám banka nakonec nabídne úplně jiné číslo, než jaké vidíte v reklamě?

Kde se sazby aktuálně pohybují

Nejspolehlivější obraz o skutečně sjednávaných hypotékách dává ČBA Hypomonitor, statistika České bankovní asociace, která sbírá data ze všech tuzemských bank a stavebních spořitelen. Nejde o inzerované "sazby od", ale o průměr skutečně poskytnutých úvěrů:

Sazby tedy do března klesaly, od dubna ale mírně rostou. Podle komentářů ČBA Hypomonitoru za tím stojí růst cen peněz na mezibankovním trhu (tzv. úrokové swapy), zatímco silná konkurence mezi bankami zatím brání prudšímu zdražování. Pro odhad vlastní splátky je toto číslo dobrým výchozím bodem – konkrétní nabídka se od průměru může lišit oběma směry v závislosti na vaší bonitě, výši úvěru a zvolené fixaci.

Proč se nabídka mezi bankami liší

Banka nikdy nenabízí jednu univerzální sazbu – inzerované číslo "od" platí jen při splnění řady podmínek. Nejčastěji jde o kombinaci těchto faktorů:

• LTV (poměr úvěru k hodnotě nemovitosti) – čím nižší LTV, tím zpravidla nižší sazba, protože pro banku představujete menší riziko.

• Délka fixace – kratší fixace bývá levnější, ale dřív vás vystaví novému přecenění.

• Aktivní využívání účtu u dané banky – pravidelný příjem na účet a platby kartou obvykle snižují sazbu o desetiny procentního bodu, jejich nesplnění ji naopak zvyšuje.

• Sjednané pojištění – k úvěru vázané životní pojištění nebo pojištění schopnosti splácet bývá podmínkou pro nejnižší nabízenou sazbu.

• Energetická třída nemovitosti – některé banky aktuálně nabízejí slevu na sazbě u nemovitostí ve vyšší energetické třídě.

Tyto podmínky se u ČSOB, Raiffeisenbank, UniCredit Bank, Air Bank i Komerční banky liší v detailech, ale princip je stejný – inzerovaná sazba je vždy jen výchozí bod, ne garance pro váš konkrétní případ.

Jak se sazba promítne do RPSN a splátky – reálný příklad

Nominální sazba není celý příběh. RPSN k ní připočítává povinné poplatky (odhad nemovitosti, vklad do katastru, vedení účtu) a vyjadřuje je jako jednu roční sazbu – proto bývá o něco vyšší a lépe vystihuje skutečnou cenu úvěru. Ukažme to na oficiálním reprezentativním příkladu, který podle zákona musí banka zveřejnit u každého úvěrového produktu:

Rozdíl mezi sazbou 5,39 % a RPSN 5,54 % vzniká právě jednorázovými poplatky (vklad a výmaz zástavního práva do katastru, posouzení rizik spojených se zástavou nemovitosti) rozpočítanými do roční sazby. Sazba přitom platí jen při LTV do 80 % a při splnění podmínky aktivity na účtu, ze kterého úvěr splácíte – bez splnění podmínek by byla vyšší. Přesně tohle je důvod, proč se při srovnání nabídek vyplatí sledovat RPSN, ne jen holou úrokovou sazbu.

Kolik vlastních peněz budete potřebovat

Maximální LTV reguluje Česká národní banka. Pro hypotéky na vlastní bydlení platí horní hranice 80 %, u žadatelů do 36 let až 90 %. Od dubna 2026 navíc ČNB doporučuje přísnější limit 70 % LTV pro tzv. investiční hypotéky – tedy úvěry na třetí a další nemovitost nebo na nemovitost určenou k pronájmu. Aktuální nastavení najdete na webu České národní banky.

Jak nabídky bank srovnat, aniž byste obcházeli pobočky

Sazba, kterou vám banka nakonec nabídne, závisí na vaší bonitě, výši úvěru, LTV i aktuální situaci na trhu – číslo z reklamy je jen orientační. Nejrychlejší způsob, jak zjistit, na co reálně dosáhnete, je zadat parametry jednou do online srovnání a nechat si ukázat nabídky napříč trhem najednou. Pokud si teprve chcete udělat hrubou představu o výši splátky, může se hodit i článek o tom, jak spočítat splátku hypotéky, nebo přehled pěti parametrů, podle kterých hypotéky porovnávat.

Shrnutí

Průměrná sazba nových hypoték se v květnu 2026 dostala na 4,67 % a poslední měsíce ukazují spíš na mírný růst než na pokles. Konkrétní nabídka jednotlivých bank se ale od průměru může výrazně lišit – rozhoduje LTV, délka fixace, aktivní účet i sjednané pojištění. Při srovnávání se řiďte RPSN, ne jen inzerovanou sazbou "od", a nabídky si nechte spočítat na základě vašich skutečných parametrů. Kompletní přehled hypoték najdete na naší produktové stránce.