Prodáte nemovitost, bydlíte v ní dál jako nájemce a po čase ji můžete odkoupit zpět. Vysvětlujeme, jak zpětný leasing funguje, kolik reálně stojí, na co si dát pozor a kdy je bezpečnější úvěr se zástavou.
Zpětný leasing nemovitosti je způsob, jak získat větší hotovost z bytu nebo domu, aniž byste se museli stěhovat: nemovitost prodáte finanční společnosti, dál v ní bydlíte jako nájemce a později ji můžete odkoupit zpět. Vyhledávají ho hlavně lidé, kterým banka kvůli registrům nebo exekucím úvěr neschválí. Protože ale vlastnictví reálně převádíte, patří k nejrizikovějším způsobům financování — níže vysvětlujeme, jak funguje, kolik stojí a kdy je lepší zvolit úvěr zajištěný nemovitostí.
Zpětný leasing nemovitosti je finanční operace, při které prodáte svůj dům, byt či jinou nemovitost finanční společnosti a zároveň v ní zůstanete jako nájemce. Funguje podobně jako známější leasing automobilů. Cílem je rychle získat větší hotovost, kterou můžete použít na cokoliv – nejčastěji na splacení dřívějších dluhů, vyplacení exekucí nebo jako kapitál pro podnikání.
Společnost od vás nemovitost odkoupí za smluvní cenu, která je nižší než její tržní hodnota. Z této částky se přednostně uhradí případné dluhy a zbytek peněz obdržíte na účet. Současně se podepisuje nájemní smlouva a smlouva o budoucím odkupu, která vám dává právo koupit nemovitost po sjednané době zpět za předem domluvenou cenu.
Rychlá hotovost: Uvolníte peníze, které jsou jinak vázané v nemovitosti, a to i když vám banka úvěr neschválí.
Nemusíte se stěhovat: Přestože nemovitost už právně nevlastníte, dál v ní bydlíte jako nájemce.
Možnost zpětného odkupu: Smlouva vám dává právo nemovitost po sjednané době odkoupit zpět, jakmile se vaše finanční situace stabilizuje.
Řešení krizových situací: Z výkupní ceny můžete splatit exekuce a předejít dražbě, při které byste o nemovitost přišli bez možnosti ji získat zpět.
Protože nejde o klasický úvěr, ale o kupní transakci, jsou podmínky pro žadatele mírnější než v bance:
Vlastnictví nemovitosti (rodinný dům, byt v osobním vlastnictví, stavební pozemek) na území České republiky.
Schopnost platit měsíční nájemné, které je pevně stanovené ve smlouvě.
Plnoletost, plná svéprávnost žadatele a doložení osobních dokladů.
Souhlas všech případných spoluvlastníků nemovitosti s prodejem a leasingem.
Při zpětném leasingu převádíte vlastnické právo na jiný subjekt, proto postupujte s maximální obezřetností. Klíčové je smluvní ošetření budoucího odkupu. Smlouva musí jasně a pevně stanovit cenu, za kterou budete moci nemovitost koupit zpět, a přesné podmínky, za jakých toto právo uplatníte.
Důkladně si prostudujte výši měsíčního nájemného a porovnejte ho s běžnými cenami v dané lokalitě. Pozor na sankce za opožděné nájemné, které mohou vést k výpovědi nájemní smlouvy a ztrátě práva na odkup. Doba leasingu bývá krátká — například u zpětného leasingu pro podnikatele přes ACEMA nejvýše 2 roky — proto si předem spočítejte, odkud na odkupní cenu vezmete peníze. Ověřte si také, komu nemovitost prodáváte — název společnosti, IČO a zápis v obchodním rejstříku. Nabídkám soukromých investorů bez jasné identity se vyhněte.
Zpětný leasing není spotřebitelský úvěr — je to prodej nemovitosti a nájem zpět. Neplatí pro něj pravidla, na která jste u půjček zvyklí: nenajdete tu RPSN a nemáte ani čtrnáctidenní odstoupení od smlouvy. Zákon ho u převodu práva k nemovité věci a u nájmu bytu výslovně vylučuje (§ 1840 písm. d) občanského zákoníku). O to víc záleží na tom, co je ve smlouvě. Tohle je pět bodů, které rozhodují:
Zpětný odkup musí být ve smlouvě jako výhrada zpětné koupě. Podle § 2135 občanského zákoníku z ní kupujícímu vzniká povinnost převést vám nemovitost na požádání zpět. Ústní slib ani obecná věta o „možnosti odkupu“ tuhle povinnost nezakládá.
Nechte si ji zapsat do katastru jako věcné právo. Pak lze nemovitost zatížit — třeba zastavit za úvěr nového vlastníka — jen s vaším souhlasem (§ 2138). Bez zápisu se může stát, že nemovitost mezitím skončí v zástavě někoho dalšího.
Zkontrolujte lhůtu na odkup. Pokud ji smlouva neurčí, platí u nemovitosti podle § 2137 deset let. Firmy ale běžně sjednávají jeden až dva roky — a to je ta lhůta, do které musíte sehnat celou odkupní cenu.
Spočítejte si celkovou cenu předem. Rozdíl mezi tržní a výkupní cenou, nájemné za celou dobu a odkupní cena dohromady. Kdo vám je odmítne dát písemně, nemá co nabídnout.
Ověřte si druhou stranu v obchodním rejstříku — název, IČO, kdo za firmou stojí. Nabídky od soukromých osob bez dohledatelné historie nechte být.
Pokud už smlouvu podepsanou máte a cena byla výrazně pod hodnotou nemovitosti, zákon dvě obrany zná. Při hrubém nepoměru plnění můžete žádat zrušení smlouvy (§ 1793), ale jen do jednoho roku od podpisu (§ 1795). A smlouva uzavřená zneužitím vaší tísně nebo nezkušenosti je neplatná jako lichva (§ 1796). Obojí je ale soudní spor s nejistým koncem — výrazně jednodušší je nepodepsat špatnou smlouvu.
Zpětný leasing není klasický úvěr, a proto u něj nenajdete jedno číslo RPSN, podle kterého byste nabídky porovnali. Skutečný náklad tvoří tři složky, které je potřeba sečíst:
Rozdíl mezi tržní a výkupní cenou. Nemovitost se vykupuje pod tržní hodnotou — to je cena za rychlost a za to, že se nezkoumá bonita.
Nájemné po dobu trvání smlouvy. Dokud nemovitost užíváte jako nájemce, platíte dohodnuté splátky.
Odkupní cena. Částka, za kterou nemovitost získáte zpět, je stanovená předem a bývá vyšší než to, co jste při prodeji dostali.
Skutečnou cenu poznáte až ze součtu všech tří položek. Seriózní poskytovatel vám je dá písemně předem — pokud je odmítá vyčíslit, je to varovný signál.
Stejný princip — anglicky sale & leaseback — využívají i firmy a OSVČ, které potřebují uvolnit kapitál z kanceláře, provozovny nebo jiné nemovitosti. Jak funguje, kdo ho nabízí a kolik stojí, rozebíráme v samostatném článku Zpětný leasing nemovitosti pro podnikatele.
To je rozhodnutí, které stojí za to udělat vědomě, protože se liší v jedné zásadní věci: u zpětného leasingu vlastnictví reálně převádíte, u úvěru se zástavou zůstáváte vlastníkem.
Odkup není automatický. Pokud na konci smlouvy nemáte na odkupní cenu, můžete o nemovitost přijít natrvalo.
Nedostanete plnou hodnotu. Výkupní cena je nižší než tržní — porovnejte ji s běžným prodejem i s úvěrem.
Smlouvu projděte s vlastním právníkem — hlavně ujednání o odkupu a sankce za opožděné nájemné.
Zpětný leasing dává smysl, když potřebujete rychle velkou částku, banka vám úvěr neschválí a máte reálný plán, jak nemovitost později odkoupit. Pokud vám jde hlavně o peníze a nechcete majetek převádět, je bezpečnější úvěr zajištěný nemovitostí — nemovitost zůstane vaše a zatíží ji jen zástavní právo.
Domácnostem zpětný leasing žádný z poskytovatelů, které na Pujmo.com recenzujeme, v současnosti nenabízí. Pokud potřebujete peníze a vlastníte nemovitost, podívejte se na úvěry, u kterých zůstáváte vlastníkem:
Potřebujete peníze na cokoliv: zajištěný spotřebitelský úvěr — například nebankovní hypotéka ACEMA s úrokem od 9,69 % ročně.
Máte exekuce a hrozí dražba: konsolidace a vyplacení exekucí se zástavou nemovitosti.
I tady počítejte s jednorázovými náklady — u ACEMA je to závazková provize 8 % z výše úvěru a 3 000 Kč za zápis do katastru nemovitostí. Porovnejte je s tím, o kolik byste přišli rozdílem mezi tržní a výkupní cenou při zpětném leasingu.
Ano, v zásadě můžete v nemovitosti žít přesně tak, jako by byla vaše. Běžnou údržbu a drobné úpravy provádíte sami. Pokud byste však plánovali rozsáhlé stavební úpravy, rekonstrukce nebo zásahy do konstrukce domu, musíte si z pozice nájemce vyžádat písemný souhlas leasingové společnosti, která je aktuálně zapsaná jako vlastník v katastru nemovitostí.
Doba leasingu bývá krátká — například u zpětného leasingu pro podnikatele přes ACEMA nejvýše 2 roky. Dobu i odkupní cenu si s poskytovatelem sjednáte předem a musí být pevně uvedené ve smlouvě. Počítejte s tím, že do konce sjednané doby musíte mít na odkupní cenu připravené peníze.
Pozdní platby jsou u zpětného leasingu nejčastější cesta, jak o nemovitost přijít. Pronajímatel vám může dát výpověď s tříměsíční výpovědní dobou, pokud povinnost z nájmu porušíte hrubě (§ 2288 občanského zákoníku). Když nezaplatíte nájemné a služby za dobu alespoň tří měsíců, jde podle § 2291 o porušení zvlášť závažným způsobem a nájem může skončit bez výpovědní doby — byt pak musíte předat nejpozději do jednoho měsíce. Se ztrátou nájmu zpravidla padá i možnost odkupu. Jakmile víte, že splátku nezvládnete, ozvěte se druhé straně dřív, než lhůta uplyne.
Pro podnikatele a firmy ho nabízí například společnost Unidebt Czech SE, obchodní partner ACEMA Credit Czech. Domácnostem ho žádný z poskytovatelů, které recenzujeme, v současnosti nenabízí — pokud potřebujete peníze a chcete zůstat vlastníkem, zvažte úvěr zajištěný nemovitostí.
Nemovitost prodáte firmě, která vám za ni vyplatí peníze, a zůstanete v ní bydlet jako nájemce. Ve smlouvě si zároveň vyhradíte právo koupit ji zpět za předem danou cenu. Nejde tedy o půjčku se zástavou — vlastnictví skutečně přechází na kupujícího a vy platíte nájemné. Peníze bývají k dispozici v řádu dnů a poskytovatel nezkoumá příjem ani registry, protože se jistí přímo nemovitostí.
Pro domácnost je skoro vždy bezpečnější úvěr zajištěný nemovitostí. U něj zůstáváte vlastníkem a věřitel má jen zástavní právo, takže o bydlení přijdete až po nesplácení a následné dražbě. U zpětného leasingu vlastnictví převádíte hned při podpisu a bydlíte v nájmu — stačí nezaplacené nájemné za tři měsíce a nájem může skončit. Zpětný leasing dává smysl jen tehdy, když na úvěr kvůli příjmu nebo registrům nedosáhnete a máte jasný plán, odkud vezmete peníze na zpětný odkup.
Tak dlouho, jak je uvedeno ve smlouvě — v praxi jeden až dva roky. Pokud smlouva lhůtu neurčuje, platí u nemovitosti podle § 2137 občanského zákoníku deset let. Krátká lhůta je přitom hlavní riziko celého produktu: když do jejího konce neseženete celou odkupní cenu, nemovitost zůstává kupujícímu.